Tout ce qu'il faut savoir sur le bail commercial

En tant que commerçant, vous vous apprêtez à investir dans de nouveaux locaux et êtes sur le point de signer un contrat de bail ?

Avant toute acceptation, il est essentiel de comprendre vos droits et vos devoirs en tant que signataire.

Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le bail commercial

1. Le bail commercial, késako ?

Destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce, un bail commercial est un contrat oral ou écrit passé pour la location d’une surface commerciale entre un bailleur et un professionnel d’une durée minimale de 9 ans. 

Pour contracter un bail commercial, votre entreprise doit obligatoirement être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE). 

Il fixe le cadre de la relation entre un propriétaire et un locataire. Il définit les droits et obligations des deux parties.

En tant que commerçant, la signature de ce contrat vous engage à respecter ses clauses. Il en est de même pour votre bailleur.

2. Spécificités du bail commercial : rédaction par un notaire

Votre bail commercial doit obligatoirement être rédigé par un notaire dans les deux cas suivants :

• • Lorsque sa durée dépasse 12 ans.
    
    
  • Lorsque votre activité implique la présence d’un débit de boissons. C’est le cas si vous êtes caviste, gérant de supermarché, d’épicerie, de bar ou de restaurant.
    
    

3. Le bail commercial, un contrat avantageux

Le bail commercial comporte des avantages pour les commerçants : 

• • Grâce à la signature de ce contrat, vous bénéficiez d’une surface de vente où vous pouvez développer votre activité en recevant vos clients, en réalisant des investissements et un chiffre d’affaires.
    
    
  • Le contrat de bail vous apporte une sécurité et vous protège d’une reprise inopinée des locaux par le bailleur ou d’une augmentation du loyer non déterminée par les clauses du contrat.
    
    
  • Le bail commercial précise également les conditions de renouvellement du contrat et le montant de l’indemnité d’éviction en cas de non-reconduction du bail.
    
    

4. Quelles sont vos obligations respectives ?

En tant que locataire, vos devoirs sont de payer chaque mois le loyer, de respecter la destination du local commercial, comme stipulé dans le bail, et de faire un usage raisonné du bien que vous louez.

En retour, votre bailleur a l’obligation de vous mettre à disposition les locaux, d’assurer leur sécurité et leur usage paisible. Il est également tenu de vous faire part de tous les risques concernant le bien loué : technologiques, naturels, sinistres vécus… 

5. Dans quelles conditions est-il possible de résilier un bail commercial ?

Il est possible de résilier un bail commercial : 

• • En cas d’accord des deux parties.
  • Tous les 3 ans.
  • Lorsque l’un des deux contractant ne respecte pas ses obligations. Cela se fait par voie judiciaire.
  • S’il est mentionné dans le contrat de bail, une clause résolutoire.

6. Avez-vous la possibilité de sous-louer vos locaux ?

Vous avez effectivement le droit de sous-louer vos locaux, mais uniquement dans les conditions précisées ci-dessous : 

• • Que votre bailleur vous donne son accord,
  • Que vous l’informiez par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire de votre intention de sous-louer votre local.
  • Qu’il soit signataire du contrat de sous-location. 
    
    

7. Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail commercial ?

Le bail commercial comporte des éléments obligatoires : 

• • Montant du loyer, des impôts, des charges et taxes.
    
    ➡️ Notez que le montant du loyer est fixé librement entre vous et le bailleur. Il doit être conforme aux prix du marché.

• • Montant du dépôt de garantie. Lorsque celui-ci dépasse 3 ou 6 mois de loyers, votre propriétaire doit vous verser des intérêts.

• • La période de révision des loyers : elle est le plus souvent triennale. Au bout de 3, 6 ou 9 ans, s’il souhaite une révision de votre loyer, votre bailleur doit vous le signifier à travers une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

➡️ Notez que le montant du loyer est plafonné. Il ne doit pas dépasser l’indice trimestriel du coût de la construction ou l’indice des loyers commerciaux.

• • Mention de la durée minimale du bail (9 ans) et de la durée du bail reconduit.

• • Résolution anticipée du bail : si en tant que commerçant, vous êtes proche de la retraite ou bénéficiez d’une pension d’invalidité, est portée mention sur le bail, la possibilité de sa résolution anticipée.

• • Non-respect des clauses du contrat : si l’un ou l’autre des contractants ne respecte pas une ou des clauses de ce contrat, est mentionnée une clause qui prévoit la résiliation automatique du contrat de bail. (clause résolutoire)

• • Cession du bail : il s’agit de la mention de l’autorisation de cession du bail par le locataire. Notez que celle-ci ne peut être interdite.

• • Cas de redressement ou de liquidation : dans ces cas, notez que le contrat de bail ne peut être automatiquement résilié.

• • Renouvellement du bail : les modalités de demande de renouvellement du bail doivent être écrites et explicitées.

• • Fin du bail commercial : les modalités de fin du bail commercial doivent apparaître.
    
    

8. En cas de cession de fonds de commerce, quels sont vos devoirs ?

Lorsque vous avez pris la décision de céder votre fonds de commerce, l’usage des locaux est automatiquement transféré au repreneur. Il en est de même pour le bail commercial. 

Le bailleur autorise cette transmission à la condition de la signature d’une clause de solidarité. Cette clause vous amène à être solidairement responsable en cas de non-paiement du loyer.

9. Bail commercial : les points sur lesquels vous devez porter votre attention 

Lorsque vous contractez un bail commercial, assurez-vous  :

• • Que le local choisi est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle commerciale. Si ce n’est pas le cas, un changement de destination ou d'usage du local est obligatoire.

• • Que si votre local possède une surface supérieure à 2 000 m², le contrat de bail doit obligatoirement comporter une annexe environnementale d’après le Décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011.

• • De la mention de la répartition des travaux à réaliser entre le propriétaire des locaux et vous.

• • En tant que locataire, vous avez la charge des dépenses d’entretien et de réparations courantes : eau, gaz, électricité, peintures, moquettes, papier-peint, sanitaires…

• • Selon l’article 606 du code civil, votre bailleur a pour obligation la réparation des “gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues, des murs de soutènement, de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien”
    
    

En tant que commerçant, notez que contracter un bail commercial vous permet d’exercer et de développer votre activité de façon sereine. 

Vous avez des devoirs et obligations à respecter, votre bailleur aussi.

Si vous êtes restaurateur, gérant de bar, de supermarché, épicier ou caviste, vous êtes dans l’obligation de faire appel à un notaire pour la rédaction de votre bail commercial.

Vous souhaitez digitaliser votre commerce ? Vous ne savez pas par où commencer ? Télécharger gratuitement notre guide complet sur la digitalisation d'un point de vente ou consulter notre page dédiée ici.